부동산 매각 관련 쟁점수수료의 익금 귀속시기

쟁점수수료는 약정에 의한 조건이 이행되어 대가를 받기로 확정된 날이 속하는 사업연도에 익금으로 귀속됨

○ 법인세과-747, 2010.8.6. 자산관리회사가 부동산개발업을 영위하는 시행회사에 사업관리용역(인허가 취득, 설계 및 시공 등의 감독, 사업자금의 조달 및 상환 등)을 제공하고 그 용역제공 성격별로 구분하여 수수료를 지급받되, 일부 특정수수료는 약정상의 선결조건이 성취된 경우에 한하여 받기로 약정한 경우 그 특정수수료의 익금 귀속시기는 약정에 의한 조건이 이행되어 대가를 받기로 확정된 날이 속하는 사업연도로 하는 것임

○ 질의법인은 ○○기금과 공동출자*하여 ｢부동산투자회사법｣ 상 위탁관리 부동산투자회사**인 공공임대주택 리츠(이하 ‘리츠’)를 설립하였음

○○기금: 우선주 주(%), 질의법인: 보통주 *주(%)

** 다수의 투자자로부터 자금을 조달하여 부동산에 투자･운용하고 발생한 수익을 투자자에게 90% 이상 배당하는 것을 목적으로 함

○ 리츠는 공공임대주택을 건설하여 10년간 임대 운영하고, 임대기간 만료 시 공공임대주택을 일괄 분양전환 후 청산할 것을 목적으로 설립되었음

○ ’15.10월, 질의법인은 리츠와 자산관리위탁*계약을 체결하고 위탁업무 수행**대가로 아래의 표와 같이 자산관리보수를 지급받기로 함

* ｢부동산투자회사법｣ 상 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자･운용업무를 자산관리회사에 위탁하여야 함(§22의2)

** 리츠의 자산관리자인 질의법인이 리츠가 소유하거나 소유할 예정인 부동산, 유가증권, 부동산의 사용에 관한 권리 기타자산의 투자 및 운용을 위탁받아 부동산의 취득･개발･임대･관리･개량 및 처분에 관한 업무, 여유자금의 투자･운용, 부동산투자회사법에 따른 차입 및 사채발행에 관한 업무, 자산관리에 관한 일반적인 업무를 수행

<자산관리보수 수수료 발생조건 및 지급조건>

구분

발생조건

지급조건

기본운용수수료

분기별 고정금액

매분기 최종일로부터 7일 이내 현금지급

매각수수료

(쟁점수수료)

○부동산 개별물건별 매각 시

• 매매대금×1%

리츠의 보유부동산 전부의 매각 또는 매각가격이 확정된 후 그 매각을 전제로 리츠 청산 시

비종 우선주주 최종수익률이 목표수익률을 초과할 것으로 확인되는 경우에 한하여 그 초과수익 범위 내에서 해산결의일부터 14일 이내 현금 지급

매각성과연동수수료

(쟁점수수료)

○부동산 매각 시

• 매각차익×20%

운용성과연동수수료

비종 우선주주 목표수익률 초과부분의 20% 상당액 이상으로서 주주총회에서 정하는 금액

기본운용수수료, 매각수수료, 매각성과연동수수료를 모두 지급하는 것으로 계산한 이후, 리츠 청산 시 비종 우선주주 최종수익률이 목표수익률을 초과할 것으로 확인되는 경우에 한하여 그 초과한 수익 범위내에서 리츠 해산결의일부터 14일 이내에 현금지급

○ ’15.12월, ｢공공주택특별법 시행령｣ 개정으로 임대의무기간의 1/2이 경과한 시점에 조기 분양전환 할 수 있는 법적 근거가 마련됨에 따라 ’24년 일부 부동산 매각이 발생하였고,

• 리츠의 청산 시점에 한참 앞서 부동산 매각이 발생함에 따라 “매각수수료 및 매각성과연동수수료”(이하 ‘쟁점수수료’)의 익금 귀속시기가 문제됨

○ 질의법인은 조기 매각 시점에 매각용역의 수행의무를 다하였고, 쟁점수수료를 회수 가능한 것으로 판단하여 K-IFRS에 따라 쟁점수수료의 현재가치 평가금액을 수익으로 계상함

2. 질의내용

○ 조기 분양전환으로 일부 부동산 조기 매각 시 쟁점수수료의 익금 귀속시기

3. 관련법령

○ 법인세법 제40조 【손익의 귀속사업연도】

① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법 시행령 제69조 【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】

① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다.

1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설등의 경우

2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우

② 제1항을 적용할 때 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다. <개정 2023.2.28>

③ 제1항을 적용할 때 작업진행률에 의한 익금 또는 손금이 공사계약의 해약으로 인하여 확정된 금액과 차액이 발생된 경우에는 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.

○ 법인세법 시행령 제71조 【임대료 등 기타 손익의 귀속사업연도】

⑦ 법 제40조제1항및제2항을 적용할 때 법(제43조를 제외한다)ㆍ조세특례제한법 및 이 영에서 규정한 것외의 익금과 손금의 귀속사업연도에 관하여는 기획재정부령으로 정한다.

○ 법인세법 시행규칙 제34조 【작업진행률의 계산등】

① 영 제69조제1항 본문에서 "건설등을 완료한 정도"란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다. <개정 2007.3.30, 2011.2.28>

1. 건설의 경우: 다음 산식을 적용하여 계산한 비율. 다만, 건설의 수익실현이 건설의 작업시간ㆍ작업일수 또는 기성공사의 면적이나 물량 등(이하 이 조에서 "작업시간등"이라 한다)과 비례관계가 있고, 전체 작업시간등에서 이미 투입되었거나 완성된 부분이 차지하는 비율을 객관적으로 산정할 수 있는 건설의 경우에는 그 비율로 할 수 있다.

2. 제1호 외의 경우: 제1호를 준용하여 계산한 비율

④ 영 제69조제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 경우"란 법인이 비치ㆍ기장한 장부가 없거나 비치ㆍ기장한 장부의 내용이 충분하지 아니하여 당해사업연도 종료일까지 실제로 소요된 총공사비누적액 또는 작업시간등을 확인할 수 없는 경우를 말한다.

○ 법인세법 시행규칙 제36조 【기타 손익의 귀속사업연도】

영 제71조제7항을 적용할 때 이 규칙에서 별도로 규정한 것외의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

○ 민법 제147조 【조건성취의 효과】

① 정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다.